【租賃的法律關係】

租賃」與「借貸」、「贈與」的差別

在討論租賃的法律關係前,筆者先以借貸贈與的法律關係來和租賃作個比較。比方說:

1.張三把東西交給李四使用,不收李四的錢,時間到了,李四把東西歸還張三,這種法律關係叫無償的使用借貸

2.如果張三把東西交給李四使用,向李四收了一筆錢,時間到了,李四把東西還給張三,這種法律關係就叫有償的使用,也就是所謂的租賃

3.但張三如果是把東西送給了李四,既不要錢,也不用李四歸還,這種法律關係可能就是贈與

民法第464條:

稱使用借貸者,謂當事人一方以物交付他方,而約定他方於無

償使用後返還其物之契約。

民法第406條:

稱贈與者,謂當事人約定,一方以自己之財產無償給與他方,他方允受之契約。

民法第421條第1項規定稱租賃者,謂當事人約定,一方以物租與他人使用、收益,他方支付租金之契約。

從這個條文可知,民法租賃關係,並不只適用於房屋的租賃關係,因為房屋是,車子、書本也是,所以只要是,都可以成為租賃的標的(因此坊間開設的租車公司、租書店,也都適用民法有關租賃的規定)

本文主要是探討房東房客間的租賃契約要怎麼訂,對雙方才有保障,所以租賃關係的介紹,就限縮在房屋(包括套房、店面及辦公室)這個來作介紹。

【租賃契約在什麼情況下會成立?

租賃是一種契約關係,在法律沒有特別規定或當事人沒有特別約定的情況下,口頭約定就會成立契約關係。換句話說,只要房東與房客就租賃物及租金互為同意時,租賃契約便會成立。

所以租賃契約的成立,並不是說非要訂立書面契約不可,當然更不是要等房東交屋或房客入住後,契約才算成立,這一點要請讀者注意。

民法第153條(第1項)

當事人互相表示意思一致者,無論其為明示或默示,契約即為成立。

【房屋租賃契約的主體客體】

1.房屋租賃的主體:出租人(下稱房東)←…→承租人(下稱房客)

房屋租賃契約中,負有交付租賃物義務的人是房東,負有支付租金義務的人是房客

換言之,房東享有請求給付租金的權利人,而房客則是享有使用、收益租賃標的物的權利人。

2.房屋租賃的客體:租賃物←…→租金

租賃物可以是一幢房屋或一個房間;也可以是作生意的店面或用來辦公的大樓,為了便於說明,本文原則上統一稱為房屋租賃

租金則是使用、收益房屋的對價,在租賃關係存續的期間內,房東(通常也是房屋的所有權人)就房屋原本享有的支配權利會受到限制,也就是在未經房客的允許下,他是不能隨意出入房客所承租的房子。

 

 

法蘭客最新力作:如何處理車禍糾紛? 

 

2015年1月出版‧請向各大網路書店平台訂購 

 

其他著作:法律保護誰? 

 

2012年出版,已三刷

 

 

法蘭客 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()