【租賃契約簽訂前,要注意什麼事項?

《房東、房客應共同注意那些事項?》

1.確定租屋條件

(1)房屋所在及其使用範圍

房東要出租房子,必須明確地將房屋座落所在及房客可使用的範圍界定出來,例如出租的房子在頂樓時,頂樓加蓋的部分可不可以利用出租的房子在一樓時,門前空地可不可以停車雙方最好先講清楚。

至於房客要承租房子之前,最好能親自到現場看看,雖然一般人都不會忽略這個步驟,但如果您是透過招租牌告或房屋仲介公司租屋時,可不要光看圖片就簽約

請屋主或仲介公司派人一起去現場看,如果發現有與房屋或租約相關的問題,也可以馬上提出來討論,這樣才是比較穩當的做法。

(2)租金

和租金有關的問題,也是房東與房客所共同關心的,但合理的租金要怎麼計算,才不會低估(便宜了房客)高估(房子租不出去)以下的說明可以提供讀者作為參考:

其實租金的行情可以詢問租屋處附近的住戶或是參考目前同區段個案的租金來推估,當然詢問仲介公司提供租金行情資訊也是個不錯的方法。

此外,租金多寡與租屋環境、房屋大小、房屋類別都息息相關,所以參酌樓層、屋齡、坪數、景觀視野、生活機能等其他個別條件,也是評估租屋合理租金的要件。

如果房東有提供傢俱或附屬設備(例如:有線電視或寬頻網路系統),會對出租價格及順利租出有很大的助益。但房東如果是希望房客的背景單純又能愛惜自己的房屋,那麼選擇適當的房客比起租金的高低,可就要重要的多了。

此外,租金的繳納期間(月繳或季繳?月初繳?還是月底繳?)、繳納的方式(給現金?開支票?還是匯款轉帳?)、相關稅捐是內含在租金裡還是另計?租金的調幅(多久調整一次?調幅多少?)等等細節,也是房東與房客要先共同確認的,雙方最好在契約中載明清楚,凡此都有助於避免將來發生的爭議。

(3)租賃期間

租賃可分為定期租賃不定期租賃兩種,在定期租賃的時候,一般租賃期間大多訂為一年或兩年。如果是要租來開店營業用的,因為要考慮到作生意的成本(店面裝潢、採購生財設備等),租期通常訂的比較長,大概是四、五年以上。

不過租期的長短,房東與房客都要審慎的評估,以免因為經營不善,房客被迫提前終止租約,而產生違約責任(因為租期過長)或雖然高朋滿座、生意興隆,而房東卻以租約到期為由,不再續租(因為租期過短),造成不必要的損失。

(4)租賃的條件及對象

有的房東基於房屋安全或未來收租順利的考量,會慎選出租的對象,打聽租屋人的身分、職業、租屋的用途等等。一般來說,房客是學生(比較單純)、女性(比較愛乾淨)或是普通上班族(最好是國內前五百大企業的),會較受房東的青睞。但房客如果是從事特種行業(背景複雜),或是經營餐廳(擔心瓦斯油煙引發公安意外),甚至是開鐵工廠(製造噪音,妨害公共安寧)的話,房東出租的意願,恐怕就大為降低了。當然,房東的限制愈多,出租的難度愈高,這一點房東必須有所理解。

房客通常不會去打聽房東的背景,只要確認房東是房屋所有權人或房東雖不是屋主,但有房屋所有權人的授權許可就好;但房客對於想要承租的房子,還是要考慮到,是要當住家還是營業使用如果是當住家用,房東有沒有提供傢俱及設備可不可以將戶籍遷入租屋處?可不可以養寵物如果是營業使用,有沒有相關法令上的限制增加的稅捐,由誰負擔這些都是房客簽約前,要先想清楚、查詢清楚的。

(5)押金

有關押金的性質及用途,會在本文系列後續的相關單元進一步說明。但租約約定要不要押金要給多少押金押金什麼時候可以請求返還?則是簽訂租約前,房東與房客要先溝通討論的。

(6)確定房客搬入的時間

通常租約簽訂後,房客才會遷入租屋處(當然也有簽約當下就搬進租屋處的),由於確定入住的時間,涉及到房屋「危險負擔」的問題。比方說,租約簽訂了,但房客還沒搬進去,房子卻失火燒燬了,當然房東、房客間的租賃糾紛也就隨之發生了。為要釐清責任的歸屬,確定房客何時遷入租屋處,對雙方都有必要。

(7)相關稅費、管理費、水電、瓦斯費的繳付

這些費用是不是已經算在租金裡頭?還是另計?如果是另計的話,哪些費用要算在房客的頭上?此外,確定繳費的起迄時間及費用分攤的比例,也是簽約前要說清楚,講明白的。

(8)租約要不要公證?

租約的公證可說是為潛在的可能糾紛打了一劑預防針。雖然有的房東會抱怨公證後,增加了稅金及公證費用的支出,然而經過公證的租賃契約,除了可以篩選掉詐騙集團的可能性(筆者稱這些詐騙集團是江湖上的老狐狸,因為他們熟悉法律的規範,也擅專租約的漏洞,一處騙過一處,常讓心地善良而不設防的房東,恨得牙癢癢的),也為租賃關係規範了彼此清楚的權利義務。

只要有違約的情形發生,房東無須進行訴訟,即可向法院聲請強制執行,省時又經濟。說起來,租屋契約公證對房東所帶來的無形保障,可是遠大於稅金的支出呢

當然,租約公證對於房客也有好處,除了可據以申報扣抵所得稅外,如果約定押金應在終止租約遷出租屋處後返還,而房東卻藉故苛扣或不退還的話,房客一樣可以向地方法院聲請強制執行,對房客也有保障。所以筆者強烈建議,為了避免糾紛的發生,租約的公證,對雙方是必要而有益的

(9)要不要找連帶保證人?

租約在設計上,除了出租人與承租人外,還有所謂的連帶保證人,這個連帶保證人是用來擔保當房客繳不出房租或租約到期不搬,造成房東的損害時,房東有多一個求償對象的機會。不過這是租賃市場供需及分散風險的問題,要不要拉一個連帶保證人進來, 決定權通常掌握在房東的手裡。

在沒有連帶保證人的時候,以房東的立場來說,如果房客還和其他人同住的話,也有房東會要求房客必須把同居人拉進租約裡當共同承租人,好分散收不到租金的風險。

2.租賃的管道

(1)自行出租或自找房子

例如:在報紙刊登租屋廣告、合法處所張貼紅紙條或是經由網際網路的租屋網站刊載,都是不錯的方式。

(2)委託房屋仲介公司代尋,不過要給付仲介費用。

(3)請鄰居或親朋好友介紹(但可能要包個紅包給介紹人,意思一下)

至於哪一種方式比較好?就看招租的房屋條件及個人的時間與態度來決定了。

 

法蘭客最新力作:如何處理車禍糾紛? 

2015年1月出版‧請向各大網路書店平台訂購 

其他著作:法律保護誰? 

2012年出版,已三刷

法蘭客 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()