法蘭客之家

《出租房屋時，房東應注意那些事項？》

有人說親生的兒子不見得孝順，買股票又可能會被套牢，只有啞巴兒子最可靠，啞巴兒子就是指「房子」啦！很多老人家退休後，就是靠著出租房子收取租金過活的，所以想當個快樂的包租公、包租婆，在出租房屋前，有些功課還是要做。

1.順利出租的小秘方

(1)改善屋況：

對房屋裡外環境作簡單的整理、檢測修漏或油漆粉刷、清潔等改善的工作。

(2)提供必用的傢俱及設備：

例如床、沙發、衣櫃、電視、冷氣機、熱水器或瓦斯爐具等。

若是出租給學生族或上班族時，最好能提供上網的設備。

(3)房屋改善工作：

比方說簡易的裝潢，對房屋的出租機率或租金的提昇有無幫助？房東於出租前不妨試行評估。

(4)找人帶承租方看屋及解說：

如果房東沒空或不方便的話，就必須事前做好安排。一般大樓設有管理委員會的，可以委託管理員幫忙；委託房屋仲介公司招租的，就請公司的房仲員帶看。

(5)簽約時，房屋裡裡外外最好先拍照存證

以免契約到期返還房屋時，對於是否已經回復原狀的認定出現落差，引發糾紛，尤其是提供營業用的店面或辦公用的房子，更要注意。

2.選擇房客時，也要注意下列幾點：

(1)訂約時應先確定房客的真實身分（姓名），例如出示身分證或駕照等身分證明文件，以便確   認將來收取租金或主張契約上權利時的對象，避免張冠李戴，徒生不必要之麻煩。

(2)房客若是未滿20歲的未成年人（通常是租給在校的學生），訂約時最好能取得其法定代理人（通常是父、母親）的同意。但未成年人如果已經結婚了，或是有事實足以認定未成年人在外租屋是日常生活所必需（在外地求學的學生）的話，依民法的規定，縱使未得到法定代理人允許，這個租約仍然有效。

民法第12條：滿二十歲為成年。

民法第13條（第3項）：未成年人已結婚者，有行為能力。

民法第77條：

限制行為能力人為意思表示及受意思表示，應得法定代理人之允許。但純獲法律上之利益，或依其年齡及身分，日常生活所必需者，不在此限。

(3)訂約之際，探詢房客租屋的動機（避免房子被房客用來幹不法的勾當），試著透過與房客的交談，觀察房客的品性、生活習性及從事的職業，並留下房客身分證的正、反面影本。

(4)如果是出租給公司當辦公場所用，就要以公司名義，由公司負責人簽約（不過～公司要是派職員或別人代簽的話，就一定要出具委任書或授權書），並在租約上加蓋公司章及負責人印章（俗稱公司大小章），房東不要貪一時方便，而同意對方以私人名義租用，免得日後糾紛叢生。

(5)簽約時，房客可不可以分租、轉租或是共同承租？一定要確認清楚。房東要注意！如果租約沒有載明房屋不得轉租的條款，依民法的規定想當二房東的房客，是可以將房屋的一部分轉租出去的。

民法第443條（第1項）：

承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。

(6)租約中「起頁」的房客及連帶保證人所記載的名稱，一定要與租約「末頁」的簽名處記載一致，才能免生爭議。

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