《出租房屋時,房東應注意那些事項?》

有人說親生的兒子不見得孝順,買股票又可能會被套牢,只有啞巴兒子最可靠,啞巴兒子就是指「房子」啦!很多老人家退休後,就是靠著出租房子收取租金過活的,所以想當個快樂的包租公、包租婆,在出租房屋前,有些功課還是要做。

1.順利出租的小秘方

(1)改善屋況:

對房屋裡外環境作簡單的整理、檢測修漏或油漆粉刷、清潔等改善的工作。

(2)提供必用的傢俱及設備:

例如床、沙發、衣櫃、電視、冷氣機、熱水器或瓦斯爐具等。

若是出租給學生族或上班族時,最好能提供上網的設備。

(3)房屋改善工作:

比方說簡易的裝潢,對房屋的出租機率或租金的提昇有無幫助?房東於出租前不妨試行評估。

(4)找人帶承租方看屋及解說:

如果房東沒空或不方便的話,就必須事前做好安排。一般大樓設有管理委員會的,可以委託管理員幫忙;委託房屋仲介公司招租的,就請公司的房仲員帶看。

(5)簽約時,房屋裡裡外外最好先拍照存證

以免契約到期返還房屋時,對於是否已經回復原狀的認定出現落差,引發糾紛,尤其是提供營業用的店面或辦公用的房子,更要注意。

2.選擇房客時,也要注意下列幾點:

(1)訂約時應先確定房客的真實身分(姓名),例如出示身分證駕照等身分證明文件,以便確   認將來收取租金或主張契約上權利時的對象,避免張冠李戴,徒生不必要之麻煩。

(2)房客若是未滿20歲的未成年人通常是租給在校的學生),訂約時最好能取得其法定代理人(通常是父、母親)的同意。但未成年人如果已經結婚了,或是有事實足以認定未成年人在外租屋是日常生活所必需在外地求學的學生)的話,依民法的規定,縱使未得到法定代理人允許,這個租約仍然有效

民法第12條:滿二十歲為成年。

民法第13條(第3項):未成年人已結婚者,有行為能力。

民法第77條:

限制行為能力人為意思表示及受意思表示,應得法定代理人之允許。但純獲法律上之利益,或依其年齡及身分,日常生活所必需者,不在此限。

(3)訂約之際,探詢房客租屋的動機(避免房子被房客用來幹不法的勾當),試著透過與房客的交談,觀察房客的品性、生活習性及從事的職業,並留下房客身分證的正、反面影本

(4)如果是出租給公司當辦公場所用,就要以公司名義,由公司負責人簽約(不過~公司要是派職員或別人代簽的話,就一定要出具委任書或授權書),並在租約上加蓋公司章及負責人印章(俗稱公司大小章,房東不要貪一時方便,而同意對方以私人名義租用,免得日後糾紛叢生。

(5)簽約時,房客可不可以分租轉租或是共同承租?一定要確認清楚。房東要注意!如果租約沒有載明房屋不得轉租的條款,依民法的規定想當二房東的房客,是可以將房屋的一部分轉租出去的

民法第443條(第1項):

承租人非經出租人承諾,不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者,除有反對之約定外,承租人得將其一部分轉租於他人。

(6)租約中「起頁」的房客及連帶保證人所記載的名稱,一定要與租約「末頁」的簽名處記載一致,才能免生爭議。

 

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