第三條:租金

土地法第97條:

城市地方房屋之租金,以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。

約定房屋租金,超過前項規定者,該管直轄市或縣 (市) 政府得依前項所定標準強制減定之。

租金原則上是由房東與房客自由約定,但是土地法第97條第1項的規定,是將房屋及土地申報總值除以10再除以12(一年有12個月),就等於是每月租金的上限超過上限的部分,房客是可以不付的;也可以請求當地的縣、市政府強制降低租金。可是話說回來,如果碰上地點超好,又是供不應求的黃金地段時,雙方也都同意約定的租金超過土地法最高限額的話,並不會因此構成違法。

有關不動產的價值要去哪裡打聽?

土地的部分,可以向地政機關取得公告地價的資料;房屋的部分,也可以向稅捐機關取得房屋現值的資料。

租金部分,通常會約定租金金額給付方式期限,以下是幾種常見的約定方式:

【1-1以現金支付時】

每月(期)租金為新台幣○○元整,乙方應於每月○日(前)以現金一次交付予甲方。

【1-2以匯款或轉帳方式支付時】

每月(期)租金為新台幣○○元整,乙方應於每月○日(前)由乙方以匯款(轉帳)方式匯(轉)入甲方指定之○○銀行○○分行,戶名:○○○,帳號:00000000之帳戶。

【1-3以遠期支票支付時】

每月(期)租金為新台幣○○元整,由甲方以乙方所簽發並已交付甲方之當月(期)支票存入銀行,以代租金支付。(支票共○紙;票載發票日、金額、票號、發票人及受款人,詳如附件所載)

民法第439條:

承租人應依約定日期,支付租金。無約定者依習慣,無約定亦無習慣者,應於租期滿時支付之。如租金分期支付者,於每期屆滿時交付之。

房東與房客約定租金要月繳季繳或是年繳,法律並不干涉,只是在沒有約定支付租金的期限時 ,法律規定「依習慣」。

一般實務上,採月繳方式的租約,簽約時,房東通常都會先向房客收取押金第一個月的租金,因此習慣上,租金是「先收後住」的情況;如果雙方沒有約定支付租金的期限,也沒有「習慣」可「」時,就回到法律的規定-「於每期屆滿時交付之」,也就是「先住後收」的情況。

房東與房客約定租金以遠期支票替代現金支付的方式,也頗為常見。

實務上,房客會將依式填好的支票,一次交付給房東,例如:房客承租一年,租金採月付的方式,就一次簽發12張支票。房東則依支票的票載發票日,按月向銀行為付款之提示,租金則直接入到房東指定的帳戶。

建議房客簽發給房東的支票,最好在票上寫明受款人(房東)姓名並記載「禁止背書轉讓」的文字,以免房東突然手頭不便,急於求現時,將收受的支票背書轉讓給其他人,徒增不必要的風險。

票據法第30條(第2項):

記名匯票發票人有禁止轉讓之記載者,不得轉讓。

票據法第144條:

第二章……;第二節關於背書之規定,除第三十五條外;……均於支票準用之。

以下契約條文是常見與租金有關的其他約定事項:

【2租金不得延欠或拒繳】

乙方無論任何理由,均不得延欠或拒納租金 (甲方亦不得任意要求調整租金)。

本契約條文是房東為了保障自己,通常會附帶約定的事項,不過事實上,很難說這樣的約定有什麼實質拘束力。

萬一房客事後真的付不出房租(經濟上出了問題),或是可歸責於房東的事由,房客因而拒繳房租,那還是要透過其他方法解決才行。

因此,房客如果要在租金上爭取對自己有利的條件,可以相對應地要求房東也不能任意調漲租金,以保障自己的權益。

【3租金的調整】

租賃關係中,一方擬就租金調整金額時,應得他方同意後,協議訂之。他方不表同意或協議不成時,仍依原契約所定租金而為給付。

定期租賃的時候,房東是不能片面調漲租金的,如果房東要求調漲租金的話,房客可以拒絕

所以有關租金的調整,如果能參照本契約條文來約定,對於雙方會比較公平合理。

 

 

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