法蘭客之家

第五條：使用租賃物之限制

民法第438條（第1項前段）：

承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益。

民法第443條（第1項）：

承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分，轉租於他人。

※從民法這兩條項的規定可知，房客必須依約遵守對於房屋使用的要求；租約如果沒有「不得轉租」的特別約定時，房客是可以轉租房屋的一部分（例如：分租一個房間或店面的一部分）給第三人；但是房客不可以「全部」將房屋轉租出去。

【1一般限制事項】

本件房屋僅供乙方住家(營業或辦公)使用，未經甲方(書面)同意，乙方不得於租期屆滿前終止租約，或於租賃關係存續中將房屋全部或一部轉(分)租、出借、頂讓，或以其他變相方法由他人使用房屋，或將承租權轉讓於他人。如有違反，甲方得請求損害賠償或終止租約，乙方不得異議。

※本契約條文的設計，比較側重於對房東的保護，房客一旦違反這條約定，事前未先告知並經房東許諾，事後又未經房東的同意，就會構成違約。

※當房客為了分攤房租，尋找分租的室友，或是想扮演二房東的角色，轉租房屋給其他人時，基於以上的說明，最好在租約中事先與房東約定清楚。

在取得房東的同意，確定可以分租或轉租後，同時具有房客身分的二房東，才能與第三人簽訂租約，這樣的做法對大家才有保障。

如果擔心口說無憑，需不需要另以「書面」為證，雙方可以協商決定。

此外，在責任歸屬上，和二房東簽約的第三人（下稱二房客），原則上只需對二房東負責；但是二房客如有違反租約或造成房屋損壞的情形時，二房客與二房東可都是要對大房東負責的。

※二房東不論是轉租或是讓與租賃權時（通常會發生在租約還沒到期，但因經營不善，房客想頂讓店面及生財器具的時候）都有通知大房東的義務，如果疏於告知而導致違約或造成大房東的房子有任何損壞，二房東就必須負擔所有的賠償責任。

【2其他限制事項】

乙方除應遵守公寓大廈管理條例有關規定外，並應遵守房屋所在地社區(住戶)管理委員會之住戶規(公)約。

※例如：承租店面營業的招牌，悉依社區管理委員會的規定製作及懸掛。房屋或店面於進行裝潢施工前，應向社區管理委員會提出申請，並繳納保證金等。

【3其他限制事項】

乙方應注重公共(道德、安寧)及環境衛生(，並不得蓄養寵物)。如有違反，甲方得催告乙方限期改善，如逾期不為改善，甲方得終止租約，請求乙方遷出，乙方不得異議。

※本契約條文較側重於房東權益的保障，但適用的前提，必須有相當明確的事證才行。不過對於生活習慣不良的房客而言，本約款的規範，還是具有一定的嚇阻效果。

【4其他限制事項】

房屋原有之樓梯通道、消防器材及其他逃生設備等屬於社區(公寓、大樓)公共空間及設施，乙方應開放社區其他住戶通行、使用，並不得破壞、阻塞、妨礙逃生及隔間、佔用或堆放雜物。

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