第五條:使用租賃物之限制

民法第438條(第1項前段):

承租人應依約定方法,為租賃物之使用、收益。

民法第443條(第1項):

承租人非經出租人承諾,不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者,除有反對之約定外,承租人得將其一部分,轉租於他人。

民法這兩條項的規定可知,房客必須依約遵守對於房屋使用的要求;租約如果沒有「不得轉租」的特別約定時,房客是可以轉租房屋的一部分(例如:分租一個房間或店面的一部分)給第三人;但是房客不可以全部」將房屋轉租出去。

【1一般限制事項】

本件房屋僅供乙方住家(營業或辦公)使用,未經甲方(書面)同意,乙方不得於租期屆滿前終止租約,或於租賃關係存續中將房屋全部或一部轉(分)租、出借、頂讓,或以其他變相方法由他人使用房屋,或將承租權轉讓於他人。如有違反,甲方得請求損害賠償或終止租約,乙方不得異議。

本契約條文的設計,比較側重於對房東的保護,房客一旦違反這條約定,事前未先告知並經房東許諾,事後又未經房東的同意,就會構成違約

當房客為了分攤房租,尋找分租的室友,或是想扮演二房東的角色,轉租房屋給其他人時,基於以上的說明,最好在租約中事先與房東約定清楚。

取得房東的同意,確定可以分租轉租後,同時具有房客身分的二房東,才能與第三人簽訂租約,這樣的做法對大家才有保障。

如果擔心口說無憑,需不需要另以「書面」為證,雙方可以協商決定。

此外,在責任歸屬上,和二房東簽約的第三人(下稱二房客),原則上只需對二房東負責;但是二房客如有違反租約或造成房屋損壞的情形時,二房客二房東可都是要對大房東負責的。

二房東不論是轉租或是讓與租賃權(通常會發生在租約還沒到期,但因經營不善,房客想頂讓店面生財器具的時候)都有通知大房東的義務,如果疏於告知而導致違約或造成大房東的房子有任何損壞,二房東就必須負擔所有的賠償責任。

【2其他限制事項】

乙方除應遵守公寓大廈管理條例有關規定外,並應遵守房屋所在地社區(住戶)管理委員會之住戶規(公)約。

例如:承租店面營業的招牌,悉依社區管理委員會的規定製作及懸掛。房屋或店面於進行裝潢施工前,應向社區管理委員會提出申請,並繳納保證金等。

【3其他限制事項】

乙方應注重公共(道德、安寧)及環境衛生(,並不得蓄養寵物)。如有違反,甲方得催告乙方限期改善,如逾期不為改善,甲方得終止租約,請求乙方遷出,乙方不得異議。

本契約條文較側重於房東權益的保障,但適用的前提,必須有相當明確的事證才行。不過對於生活習慣不良的房客而言,本約款的規範,還是具有一定的嚇阻效果。

【4其他限制事項】

房屋原有之樓梯通道、消防器材及其他逃生設備等屬於社區(公寓、大樓)公共空間及設施,乙方應開放社區其他住戶通行、使用,並不得破壞、阻塞、妨礙逃生及隔間、佔用或堆放雜物。

 

 

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