第六條:房屋不得供非法使用 

不論有沒有簽訂租賃契約書,如果房客承租房屋有非法使用(例如開設流動賭場、從事色情交易)或影響公共安全(例如存放爆竹、有毒化學物品等)的事由,經房東催告後,房客未於期限內改善時,房東有權終止租約,並要求搬遷。萬一還造成房東的損害,房客也都必須負損害賠償的責任,以下提供兩種常見的約定方式:

【1-1非法使用之禁止】

房屋不得非法(包括行政法令之違法或供作色情、賭博等場所)使用,或存放易燃物等危險物品或違禁物品。若有違反,致影響公共安全或釀成災害者,悉由乙方負全部責任,甲方並得終止本契約,請求立即遷讓房屋,乙方不得異議。

【1-2非法使用之禁止】

房屋僅供住家(營業或辦公)使用,不得轉作其他用途或非法使用,亦不得存放危險易燃物品或違禁物品,若有違反,一切責任悉由乙方負責,甲方並得終止本契約,乙方應即遷出,不得異議。

第七條:危險負擔

危險負擔是契約簽訂時,常會見到的名詞。在租賃關係上,危險負擔通常指的是房東與房客在租約成立後,房子點交給房客前後,萬一房子有毀損或滅失的情況發生時,這個風險應該由誰來承擔的問題。換言之,租約雖然已經成立,但房子還沒點交給房客使用前,房子出了問題(例如:坍塌或燒燬了),房東是無權要求房客負責的。

【1危險負擔的時點】

本件房屋自甲方交付乙方房屋門鑰時(或租賃契約簽訂日)起,視為甲方已將租賃房屋交付乙方使用,租賃房屋之利益及危險,均由乙方承受負擔。

一般租賃,大多是租約成立在前,租屋點交在後;所以點交的時間點,就是房東把房子的危險負擔轉移給房客的時間點。至於點交的方式,通常是房東把門鑰交付給房客時,就算完成點交的手續。

當然房東、房客雙方一拍即合,簽約後,隨即搬遷入住的情況,也是有的。所以房東如果想規避風險,不妨參考本契約條文括弧內的約款,以租約簽訂日作為危險負擔移轉日;但這樣的約定,對於即將入住而尚未遷入的房客就可能較為不利,房客要特別注意。

【2可歸責於承租人的事由】

租賃關係存續中,乙方(及其同居人、僱用人或使用人)應以善良管理人之注意義務使用房屋(及保管或使用甲方所提供之設備、物品),除天災地變等不可抗力之情形外,因乙方之故意或過失致房屋(設備、物品)全部或一部毀損或滅失者,乙方應負回復原狀或損害賠償之責。租賃期限屆滿或終止租約,交還房屋時,如有上開情形,亦同。

民法第432條:

承租人應以善良管理人之注意,保管租賃物,租賃物有生產力者,並應保持其生產力。

承租人違反前項義務,致租賃物毀損、滅失者,負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益,致有變更或毀損者,不在此限。

民法第433條:

因承租人之同居人,或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人,應負責之事由,致租賃物毀損、滅失者,承租人負損害賠償責任。

房客有維護、保管房屋的義務,如果違反了維管義務,造成房東的損害,房客就要負損害賠償的責任。民法第432條第433條是針對可歸責於房客及其同居人(例如:配偶、家屬)或受其僱用之人(例如:員工、學徒)的事由,因而造成房屋毀損、滅失時,房客應負賠償責任的規定,落實成租約條款時,可參照本契約條文的內容來約定。

【3失火責任】

租賃關係存續中,房屋因乙方之重大過失致失火而毀損、滅失者,乙方對於甲方負損害賠償責任。

民法第434條:

租賃物因承租人之重大過失致失火而毀損、滅失者,承租人對於出租人負損害賠償責任。

重大過失指的是顯然欠缺普通人應盡之注意義務而言。例如:房客將插座同時連接到數個電器產品使用,造成電壓負載過大,引發電線短路而發生失火災的情形,即為適例。

民法第434條針對「失火」造成房屋的毀損、滅失,另外作了特別的規定,這一條可說是為了保護「房客」而設,立法用意在於減輕房客的責任。所以房客必須要符合「重大過失」的條件,對於失火所致的房屋毀損、滅失,才需要負責。

【4不可歸責於承租人的事由】

租賃關係存續中,因不可歸責於乙方之事由,致房屋之一部滅失者,乙方得按滅失之部分,請求減少租金。前項情形,乙方就其存餘部分不能達租賃之目的者,得終止契約。

民法第435條:

租賃關係存續中,因不可歸責於承租人之事由,致租賃物之一部滅失者,承租人得按滅失之部分,請求減少租金。

前項情形,乙方就其存餘部分不能達租賃之目的者,得終止契約。

民法第435條:

租賃關係存續中,因不可歸責於承租人之事由,致租賃物之一部滅失者,承租人得按滅失之部分,請求減少租金。

前項情形,乙方就其存餘部分不能達租賃之目的者,得終止契約。

本契約條文是參照民法第435條的規定作成的,條文內容幾乎沒有做任何的更動。這條約款當然是為了要維護房客的權益而設;但在實務上,會發生爭執的地方,通常是在界定什麼情形叫「一部滅」?可以請求減免的租金是多少?或是在什麼情況下,才算是不能達租賃之目的,可以終止租約?這些規定都涉及「事實認定」的問題,需要房客加以「舉證」,並依具體個案來做判斷。

舉例來說,隔壁住家失火,房客所承租的房屋,因大火延燒而受到波及,其中一個房間被燒燬,無法利用,就符合「一部滅失」的情形,房客可以主張減免部分租金的給付;如果火勢猛烈,房屋受損嚴重,且已達無法居住的程度,也就是不能達到租賃之目的時,房客自然可以主張終止租約。

 

 

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