第八條:裝潢或增改設施、維護管理及修繕責任

【1房屋(店面)裝潢或增改設施的責任】

乙方如欲進行房屋(店面)裝潢、增添或更改原有設施或有修繕之必要時,應取得甲方(及房屋所在地社區管理委員會)之(書面)同意後,始得為之。但不得損害原有建築結構安全,並不得違反建築相關法令,如有損壞或致生公共危險之情事者,乙方應負賠償及相關法律責任。

【2租賃物返還時,裝潢或增改設施的歸屬及處理】

房客如果對於所要承租的房屋或店面進行裝潢或更改、增建設施,事前一定要取得房東的同意,而且雙方最好在租約中明訂清楚。

承租店面作生意的房客,多少都要進行店面的裝潢或整修,這些都是開業的成本,因此房客對於租期長短的拿捏,必須審慎考慮。

此外,進行裝潢或整修工程前,必須取得社區管理委員會的同意,有時還要繳納一筆定額的保證金管理委員會,甚至還要取得當地縣、市政府建管單位的核准,房客在施工前,務必要謹慎以對。

有關承租的房屋或店面,因裝潢或添置的設施,在租約到期或終止時,應該如何處理以下提供兩種不同的約定方式,由房東與房客協商決定。

【2-1房屋(店面)返還時,應回復原狀】  

乙方因租賃期滿或終止租約而交還房屋(店面)予甲方時,乙方就其裝潢或更改之設施應負回復原狀之責。

這種約定房東比較有利,因為房客還要編一筆預算,花錢拆除並清運原有的裝潢或設施。

至於回復原狀要如何界定建議雙方在簽訂租約交付房屋或店面時,就應該先行拍照存證,以作為將來返還時的參考。

【2-2租賃物返還時,裝潢或增改設施的歸屬】

乙方因租賃期滿或終止租約而交還房屋(店面)予甲方時,乙方承諾就其裝潢或更改之設施(物)均歸甲方所有,乙方不得任意拆除,亦不得要求任何補償。(但經甲方同意者,不在此限。)

這種約定,表面上是房東占了便宜,但對於房客而言,租賃關係結束後,少了一筆拆除清運的支出費用,其實也比較省事。如果房客能爭取將本契約條文後段括弧內但書的約款納入,那自然是更為有利了。

【3房屋(店面)的維護管理責任】

租賃關係存續中,房屋(店面)原有設施及水電、瓦斯、衛浴等設備,乙方有使用之權,但應負維護保管之責,如有損壞,應負責修復,並不得擅自增添設備或更改設施。但經甲方允許(同意)者,不在此限。

房客在租屋時,應特別注意房屋的建材品質、消防安全設備及管線是否漏水等情事,以免遷入後蒙受意外的損失。

【4房屋(店面)的修繕責任】

房屋因管線漏水、阻塞或其他自然原因所致之損壞而有修繕之必要時,經乙方通知後,由甲方負責修繕。

甲方提供之設備或物品損壞時,則由乙方負責修理。但乙方就房屋所為裝潢或增添、更改設施所致之損壞而有修繕之必要時,應由乙方負責。

民法第429條(第1項):

租賃物之修繕,除契約另訂定或另有習慣外,由出租人負擔。

民法第429條第1項的規定是說,在雙方沒有特別約定應由房客修繕的情形下,房東有修繕房屋的義務。例如:房子有管線不通、漏水或牆壁龜裂、出現壁癌等缺陷時,房東有修繕的責任。

至於消耗性物品的自然損壞(例如:燈管、燈泡),則理應由房客自行吸收。當然,房子如果是出於房客的不當使用而造成的損壞,例如:衛生紙或異物堵塞馬桶,造成不通,或是每天出入的大門門鎖壞了,還是房客自己要負責維修的。

房東與房客也可以約定,在什麼情形下所造成的房屋損壞由房東負責修繕,什麼情形下的損壞由房客負責修繕,只要租約訂得夠清楚,那麼房屋有損壞時,就不必擔心無人修理,房東不怕房子沒有受到良好保持,房客也能住的安心愉快。

至於其他附屬設備的使用,也可以比照這個模式,在租約中載明,何種損害由誰負責,清楚明訂彼此權責,以及雙方在修復費用上的分擔方式,如此一來,糾紛發生的機率就會大為降低。

房客有維護、保管房屋的義務,前已述及。此外,依民法規定房客有所謂「危害通知」的義務,也就是當房客發現房屋有修繕的必要疏於通知怠於通知房東,致使房東來不及維護而有所損失或損害更加擴大時,房客也是要賠償房東因此所受的損害。

除非房東已經知悉該危害的存在,或房客已經通知了,但房東自己遲不處理,房客才能免責。

民法第437條:

租賃關係存續中,租賃物如有修繕之必要,應由出租人負擔者,或因防止危害有設備之必要,或第三人就租賃物主張權利者,承租人應即通知出租人。但為出租人所已知者,不在此限。

承租人怠於為前項通知,致出租人不能及時救濟者,應賠償出租人因此所生之損害。

【5修繕義務不履行的效果】

租賃關係存續中,因非可歸責於乙方之事由,致房屋有損壞時,乙方得定相當期限,催告甲方修繕。如甲方於期限內不為修繕或怠於修繕者,乙方得自行修繕而請求甲方償還其修繕費用或減少租金之給付;如修繕費用過鉅或修繕後仍不能達租賃之目的時,乙方得終止契約。

民法第430條:

租賃關係存續中,租賃物如有修繕之必要,應由出租人負擔者,承租人得定相當期限,催告出租人修繕,如出租人於其期限內不為修繕者,承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。

本契約條文是為了保護房客的利益,對於不可歸責於房客的事由,造成房屋的損壞,約定房東應負修繕的責任;但因為實際使用房子的人是房客,如果房子有損壞時,房客應該是最先知道的人,所以房客有先行催告(催告也是通知的一種方式)房東的義務。

如果房客於履行催告房東限期修繕後,房東還是不處理或雙方協議由房客代為處理的話,按民法第430條的規定,房客於拍照存證後,可以自行修繕僱工修繕,以避免損害繼續擴大,並將支出的修繕款項(記得要保留付款收據),請求房東償還,或從應付的租金中扣抵。

如果修繕費用龐大,房客無力支付不願支付;又或者修繕後還是無法繼續使用房子的話,房客甚至有權可以終止租約

 

 

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