第十條:終止租約

民法第453條:

定有期限之租賃契約,如約定當事人之一方於期限屆滿前,得終止租約者,其終止契約應依第四百五十條第三項之規定,先期通知。

 民法第450條(第3項):

前項終止租約,應依習慣先期通知。但不動產之租金,以星期、半個月或一個月定其支付之期限者,出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期,並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。

【1租期未滿前,終止租約的約定】

本契約租賃期限未滿,而一方擬終止租約時,須得他方之同意,並應於壹個月前先行通知之。

一般租約大多約定租金是「按月」給付,因此,在定期租賃的時候,房東或房客想要提前終止租約時,除了必須先徵得對方的同意外,還要踐行先期通知對方的義務。而且在通知的時間點上,也必須依法律的規定至少在「一個月」前通知。

換句話說,如果是房東想提前終止租約,至少要在一個月前通知房客,好讓房客有時間另覓住處及安排搬家事宜。如果是房客想提前終止租約,那也要在一個月前通知房東,這樣房東才可以儘早安排另行招租事宜。

在「不定期租賃」的情形,沒有事前須經對方同意的問題,房客想要提前終止租約時,只要比照前述的方式,依法先期通知就可以了。但房東這一方,還必須符合土地法第100條的規定,才可以比照前述的方式,終止租約,收回房屋。

土地法第100條:

出租人非因左列情形之一,不得收回房屋:

一 出租人收回自住或重新建築時。

二 承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定,轉租於他人時。

三 承租人積欠租金額,除以擔保金抵償外,達二個月以上時。

四 承租人以房屋供違反法令之使用時。

五 承租人違反租賃契約時。

六 承租人損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時。

【2租期未滿前,終止租約的效果】

乙方於租賃期限屆滿前已遷離房屋或因可歸責於自己之事由,擬提前終止租約時,應賠償甲方相當於○個月租金之損害。如甲方因可歸責於自己之事由,擬提前終止租約收回房屋時,亦應賠償乙方相當於○個月租金之損害。

定期租賃的提前終止租約,在沒有法定約定的特殊情況發生時,都要經過對方的同意,房客如果不同意提前終止租約,房客是有權續租到租期屆滿為止。

但反過來說,如果是房客希望提前終止租約時,房東不可能強留房客必須住到租期屆滿才能搬家,此時房客提前終止租約的行為,可能構成違約,房東是可以向房客請求不履行租約的損害賠償

定期租賃關係中,不論是房東或房客,想提前終止租約,一般而言,損害賠償的金額,約莫相當於一個月兩個月的租金,是較為合理而可以接受的。

如果房客在簽約時,就不確定是否能住到租約期滿,但又顧慮提前搬家,房東會以違約為由,沒收押金的話,房客應該向房東爭取在租約中訂定:「租期屆滿前,房客於搬遷一個月前通知房東或已代房東覓得新房客者,不構成違約」為條件,藉以免除違約賠償的責任。

【3租期屆滿時,約定租賃關係消滅及效果】

租賃期限屆滿,租賃關係即行消滅。乙方擬續租本房屋時,應於租賃期限屆滿前壹個月,以書面(存證信函)通知甲方,請求另訂新約,否則乙方應於租期屆滿時,返還房屋。如未依約返還房屋,乙方應負損害賠償及違約之責任。

定期租賃租期屆滿後,如果房東沒有表示不續租的意思,房客也繼續繳納租金的話,租約將會成為「不定期租賃」的關係。因此,一方不打算繼續租賃關係而擬終止租約時,就要先期通知他方。

但房東這一方,要終止租約收回房屋的話,前提是必須符合前面單元所提到的土地法第100條的規定,否則房東是不能片面終止租約的,就這一點而言,房東要特別注意。

至於通知的方式,法律本來沒有特別規定,但為求慎重並避免爭議,最好是以「書面」通知。

實務上,多以寄發「郵局存證信函」的方式來辦理。

【4承租人違法或違約,出租人終止租約的約定及效果】

乙方如有下列情形之一者,甲方得終止本契約,如有損害,除由押金抵償外,並得請求賠償:

(1)租金遲延給付之總額逾二個月,經甲方定相當期限催告,乙方於期限內不為支付時。

(2)以房屋供違反法令、背於公共秩序或善良風俗之使用時。

(3)放置易燃性、爆炸性或其他危險、違禁物品致房屋有毀損、滅失之虞時。

(4)乙方違反約定方法使用房屋或未遵守房屋所在地社區(住戶)管理委員會之住戶規(公)約,經該管理委員會制止而繼續為之,或經甲方催告限期改善,逾期仍不改善或改善不完全時。

(5)乙方未經甲方同意而將房屋全部或一部轉(分)租、出借、頂讓,或以其他變相方法由他人使用房屋時。

(6)乙方違反本契約其他各項條款之一時。

【5出租人違法或違約,承租人終止租約的約定及效果】

甲方有下列情形之一者,乙方得終止本契約,如有損害,並得請求賠償:

(1)房屋損害而有修繕之必要時,其應由甲方負責修繕,經乙方定相當期間催告,逾期不為修繕或未修繕完竣時。

(2)交付之房屋未合於約定使用、收益之狀態或欠缺甲方保證之品質時。

(3)房屋有危及承租人或其同居人之生命、身體、健康或財產之重大瑕疵時。

(4)甲方違反本契約其他各項條款之一時。

民法424條的規定,無論租賃契約如何約定,只要租賃物有危害房客或其同居人的健康或生命安全時,房客都有權終止租約。例如:房客發覺所承租的房屋是輻射屋海沙屋或有引發土石流的危機等情形。

民法第424條:

租賃物為房屋或其他供居住之處所者,如有瑕疵,危及承租人或其同居人之安全或健康時,承租人雖於訂約時已知其瑕疵,或已拋棄其終止契約之權利,仍得終止契約。

 

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