第十三條:違約處罰

法律並沒有規定租賃關係在何種情況下,可以請求違約金; 但基於「契約自由」原則,如果雙方在租約中有所約定,法律也不加以干涉。

例如:房客在租期中因自己的因素提前退租,通常要支付相當於一個月租金的違約金;但雙方在簽約時另有約定的話,就以約定的違約金為準。

房東違約:房東如果在租期中要收回房子,除非房客同意,不然無論房東要賠房客多少,房客都可以拒絕。然而實務上,房客不妨可以和房東協商違約金的金額搬遷的期限,如果覺得合理,就另找房子,省得雙方因此結怨而生閒隙。

【1-1承租人違約事項及效果】

乙方於終止契約或租賃期滿之翌日起,未即時將房屋回復原狀遷讓交還甲方或藉詞推諉避不交還時,自終止租約或租賃期滿之翌日起,乙方應按月付租金○倍計算,向甲方支付違約金至遷讓完竣之日為止(未滿一個月者以一個月計算)。

如不履行,乙方及丙方(連帶保證人)並願共同逕受強制執行,絕無異議。

【1-2承租人違約事項及效果】

乙方於終止契約或租賃期滿未交還房屋者,自終止租約或租賃期滿之翌日起,每逾期一日,加給甲方違約金新台幣000元,至遷讓完竣之日為止。

如果定期租賃的租期已到,房客非但沒有搬走,而且還繼續繳納租金時,面對這筆錢,房東收也不是,不收也不是;因為收了房客的租金,怕雙方變成不定期租賃的法律關係,房東會受到前述有關土地法第100條規定的限制;不收的話,房子豈不是送給房客白住?

這個時候,房東就可以依據這兩個契約條文(擇一使用),主張所收取的款項是違約金,而不是租金。

不過,為了確保房東的權益,光是這樣的約定可能還是不夠,最好是在租約快到期的時候,再以存證信函通知房客,並於信函中表明:「房客租期屆滿而未搬遷時,所繳納之款項以租約本條款所定之違約金論」,藉以保留法律上用來證明租期後所收的款項,並不是租金的證據。 

萬一雙方租約沒有違約金這樣的約定,那房東更要以存證信函來表示所收的款項,是相當於租金的損害賠償,以免房客主張雙方為不定期租賃的法律關係。 

所以上面兩種約定方式,對於房東而言,相當重要,房東可以考慮實際情形,選擇其一,納入租約中,以保障自身權益。

【2一方違約的概括事項及效果】

甲、乙雙方若有一方違反本契約之情事,致他方權益受有損害時,應負賠償之責,並支付因涉訟所生之裁判費、律師費(稅捐機關核定之最低收費標準)及其他相關費用。

因租賃關係涉訟,時有所聞,而身為原告與被告的房東與房客,在尚未取得法院確定判決前,光是處理租賃糾紛,就要花去不少的時間;當事人除了勞心勞力之外,甚至還要支付寄發存證信函、律師函、律師酬勞以及訴訟費、裁判費、假扣押擔保金等等不小的費用與開銷。因此本契約條文的約定,非但必要而且有益

當然,能避免走上訴訟途徑,固然是最好不過,但在萬不得已,非要打官司不可的時候,租約中有這樣的約定條款,多少也能讓申張權利的一方,減少荷包大失血的危機。

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