法蘭客之家

第十三條：違約處罰

※法律並沒有規定租賃關係在何種情況下，可以請求違約金； 但基於「契約自由」原則，如果雙方在租約中有所約定，法律也不加以干涉。

例如：房客在租期中因自己的因素提前退租，通常要支付相當於一個月租金的違約金；但雙方在簽約時另有約定的話，就以約定的違約金為準。

※房東違約：房東如果在租期中要收回房子，除非房客同意，不然無論房東要賠房客多少，房客都可以拒絕。然而實務上，房客不妨可以和房東協商違約金的金額及搬遷的期限，如果覺得合理，就另找房子，省得雙方因此結怨而生閒隙。

【1-1承租人違約事項及效果】

乙方於終止契約或租賃期滿之翌日起，未即時將房屋回復原狀遷讓交還甲方或藉詞推諉避不交還時，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應按月付租金○倍計算，向甲方支付違約金至遷讓完竣之日為止（未滿一個月者以一個月計算）。

如不履行，乙方及丙方(連帶保證人)並願共同逕受強制執行，絕無異議。

【1-2承租人違約事項及效果】

乙方於終止契約或租賃期滿未交還房屋者，自終止租約或租賃期滿之翌日起，每逾期一日，加給甲方違約金新台幣000元，至遷讓完竣之日為止。

※如果定期租賃的租期已到，房客非但沒有搬走，而且還繼續繳納租金時，面對這筆錢，房東收也不是，不收也不是；因為收了房客的租金，怕雙方變成不定期租賃的法律關係，房東會受到前述有關土地法第100條規定的限制；不收的話，房子豈不是送給房客白住？

這個時候，房東就可以依據這兩個契約條文（擇一使用），主張所收取的款項是違約金，而不是租金。

不過，為了確保房東的權益，光是這樣的約定可能還是不夠，最好是在租約快到期的時候，再以存證信函通知房客，並於信函中表明：「房客租期屆滿而未搬遷時，所繳納之款項以租約本條款所定之違約金論」，藉以保留法律上用來證明租期後所收的款項，並不是租金的證據。 

萬一雙方租約沒有違約金這樣的約定，那房東更要以存證信函來表示所收的款項，是相當於租金的損害賠償，以免房客主張雙方為不定期租賃的法律關係。 

所以上面兩種約定方式，對於房東而言，相當重要，房東可以考慮實際情形，選擇其一，納入租約中，以保障自身權益。

【2一方違約的概括事項及效果】

甲、乙雙方若有一方違反本契約之情事，致他方權益受有損害時，應負賠償之責，並支付因涉訟所生之裁判費、律師費(稅捐機關核定之最低收費標準)及其他相關費用。

※因租賃關係涉訟，時有所聞，而身為原告與被告的房東與房客，在尚未取得法院確定判決前，光是處理租賃糾紛，就要花去不少的時間；當事人除了勞心勞力之外，甚至還要支付寄發存證信函、律師函、律師酬勞以及訴訟費、裁判費、假扣押擔保金等等不小的費用與開銷。因此本契約條文的約定，非但必要而且有益。

當然，能避免走上訴訟途徑，固然是最好不過，但在萬不得已，非要打官司不可的時候，租約中有這樣的約定條款，多少也能讓申張權利的一方，減少荷包大失血的危機。

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