第二條:租賃期間

自民國○○年○月○日起至○○年○月○日止,計○年○月。

租賃契約依有無約定期限,可分為定期租賃不定期租賃 兩種。

要不要約定期限以及約定多長的期限,是由房東與房客共同協商決定的。但要注意民法的規定,租約期限超過一年的話,一定要簽訂書面契約;否則法律上視為不定期租賃。租期如果訂得太長,民法也有限制的規定,原則上租期不能超過20,超過的話,就縮短為20

此外,和租賃期間有關的,還有土地法第100條的特別規定,這部分,會在本系列後續文中介紹到相關契約條文時,再作進一步的說明。

民法第422條:

不動產之租賃契約,其期限逾一年者,應以字據訂立之,未以字據訂立者,視為不定期限之租賃。

民法第422條:

租賃契約之期限,不得逾二十年。逾二十年者,縮短為二十年。

前項期限,當事人得更新之。

租用基地建築房屋者,不適用第一項之規定。

什麼是「買賣不破租賃」?

民法第425條:

出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。

前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。

民法這一條的規定,在法律上有個名稱叫做 買賣不破租賃,這是一個與租賃期間有關的另一個重要規定。

所謂買賣不破租賃的意思,是指擁有房屋所有權的房東,在與房客簽訂了一份租賃契約,而房客也依約搬進租屋處居住了的話,那麼屋主如果事後將他的房屋所有權讓與(即所謂的產權移轉登記,俗稱過戶給別人(不管是基於買賣、贈與或是因為被法院查封拍賣)的話,房客仍然可以繼續居住到租約期滿為止。

 不過民法的這個規定,在民國88年修法時,對於適用的範圍,已經透過民法第425條第2項作了限制,也就是:

(1)不定期租賃契約或是租期超過5年(含5年)的定期租賃契約,如果租約沒有經過法院或民間公證人的公證,房客是不能拿他和原屋主所簽的租約對新屋主(即取得該房屋產權的新所有權人)主張買賣不破租賃的。這時的新屋主,不論是基於買賣取得房屋產權的買受人或經由法院拍賣程序取得房屋產權的拍定人,都有權利要求房客搬遷

反過來說,如果租約是有經過法院民間公證人公證,雖然定期租賃的租期超過五年,房客還是可以主張買賣不破租賃。

(2)從這一條的規定,讀者也可以看出,租期如果是在五年以內的定期租賃契約,就算租約沒有經過法院民間公證人公證,也有賣不破租賃的適用,換言之,房客的權益並不會受到影響,仍然可以繼續承租至租約期滿為止,在此予指明。

 

 

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