法蘭客之家

《承租房屋時，房客應注意那些事項？》

1.確定租屋需求

(1)房屋的條件：

住家用或營業用？想租多大的房子？租那一類型的房子（公寓、套房或是社區有管理員的大樓）？打算住多久？（涉及租約要不要約訂期限的問題）房客在租屋前可得先想清楚。

(2)周遭環境與生活機能：

大部分的人並不希望和鐵工廠、神壇彼鄰而居，也不希望住處附近有高壓電塔、變電所或大哥大基地台等設施。房客想要怎樣的居住的環境，攸關承租後的生活品質，所以簽約前，最好先到租屋處附近觀察。

像是住家附近是否提供便利的交通（例如：公車站、捷運站）？是否靠近市場或大賣場（解決外食及採購日常用品）？或是臨近優質學區、公園（方便小孩上學及老人家休閒運動）？

如果承租的是集合式住宅，不妨也打探一下租屋處左鄰右舍或上下樓層住戶的背景，以免入住後，才發現「惡鄰」環伺，後悔不及。

(3)租屋成本的考量：

房客如果委託仲介公司代勞找房子，雖然可以省掉不少麻煩；但必需支付仲介費用。一般而言，租屋者需支付相當於半個月或一個月的租金作為仲介服務費。

再從區位來看，愈接近精華地段，生活品質愈好，當然租金也相對較高，房客在精打細算之餘，也只能儘量在荷包與居家生活品質兩者間，設法取得平衡囉！

2.確認房東的身分

(1)房東是房屋所有權人時：

這時房客可要求房東出示身分證或駕照等證明身分的文件連同房屋所有權狀或房屋稅單等正本資料，交互核對，以確認是不是房屋所有權人，房客千萬不要嫌麻煩或覺得不好意思，就省掉這條手續。

當然，除非房客承租的是未辦理建物保全登記的地上物（這時地上物所在的土地，通常所有權人也不是房東），保險一點的做法，則是房客自己跑一趟地政事務所，申請一份房屋所在的建物登記謄本瞧瞧，核對謄本上的記載是否與房東出示的權狀資料相符。

(2)房東是有權租屋者時：

有一點是房客要注意的，就是房子的出租人，未必等同於房屋所有權人。一般而言，房屋所有權人可以選擇親自出面與房客簽約，也可以委託別人代理簽約。前者，租約上的房東一定是房屋所有權人。後者，在委託別人代理簽約的部分，租約上的「出租人」欄，除了房屋所有權人的姓名外，還會有一個代理人某某某的姓名。

另一種情形是，簽約的房東不是房屋所有權人，但這個人有經過房屋所有權人的授權，可以以「自己的名義」來簽約。這個時候，房客一定要請對方出示房屋所有權人的授權書或同意書，最好順便影印下來留存，以免簽約後，房屋所有權人突然冒出來否認有出租房屋的情事，而發生要求房客搬家的紛爭。

此外，房客也不要以為對方自稱是「屋主」，就貿然簽約。有時候，房子是登記在太太名下，出來簽約的卻是先生，由於一般人對法律規定不是很了解，認為夫妻是一體的，先生自稱是屋主，房客也不疑有他，就簽下租約，實際上這已為未來可能發生的糾紛，預先埋下了伏筆。

前面已提到，如果簽約的人不是房屋所有權人，房客是可以要求對方出示「有權出租」的證明（授權書或同意書）；可是對方如果拿不出授權書或同意書時，就要想到對方有可能是個「二房東」（指承租房東的房子，再分租或轉租出去的房客）了。

在房客向二房東租屋時，房客可以要求二房東出示他與大房東（指原先出租房子的房東）所簽的租約。房客要注意的是大房東有沒有在租約中記載「反對轉租」的條款；如果大房東與二房東的租約中有反對轉租的約定，那麼將來大房東依前述民法第443條的規定，是可以終止與二房東的租約，並要求您這位「二房客」搬家的，如此一來，房客的權益必將遭受不可預測的損失，不可不慎！

民法第443條（第2項）：

承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。

3.房東要求房客提供身分證影本時

房客提供給房東的身分證正、反面影本，可在正、反兩面分別註明「僅供租屋使用不做其他用途」的字樣，以確保權益。

4.注意房屋是否為合法建物或是違建物

為了慎重起見，房客可以抄下房屋門牌號碼，就近向地政事務所申請該建物的登記謄本。不動產登記的資料是任何人都可以申請調閱的，從登記謄本可以看出誰是房屋所有權人？是不是和別人共有持分？也可以判斷房屋有沒有被法院查封等各種情況。

此外，房客還要注意所要承租的房屋，是不是頂樓加蓋屋或是地下防空避難室之類的處所？並不是說這一類的地方不能出租，而是租屋前要先考慮到會不會被拆或被趕（房東如果沒有合法權源，隨時有被人舉發占用公共設施或被告的可能）。

5.注意房屋有無瑕疵？

俗話說「小洞不補，大洞叫苦」，簽約前，房客最好先將房子裡裡外外看過一遍，大到房屋結構是否安全或防火、防盜等防災及逃生設備是否齊全；小到房屋有沒有漏水、滲水的問題或是馬桶通不通等細節，一律都要注意。

6.房東有沒有提供其他設備或傢俱？

因為這會涉及到房東應交付給房客的「房屋狀態」，以及未來租賃關係終止時，房客要返還什麼狀態的房屋及有關的設備給房東。

假設租約到期時，房客應將租屋回復原狀遷空返還房東，但什麼是「回復原狀」？常因缺乏證據，而使雙方各執一詞。為了使回復原狀有個明確的判斷依據，在簽訂租約後點交房屋前，最好將租屋狀況拍照存證，並以附件（或附圖）的方式併入租約裡，以供日後租賃關係消滅時返還租屋回復原狀的參考。

如果租屋附有傢俱、設備時，也要比照前述的方式，詳列各物品的清單及是否堪用的註記，一併附在租約裡，才能將可能發生的糾紛減至最低。

7.房東可不可以保留房屋備份的鑰匙？

基於維護個人的隱私與安全，這一點最好在租約中寫清楚。

8.如果是分租套房或房屋時

對於和其他房客（或室友）共用的水電、瓦斯費、電話費或管理費等費用，要如何均攤？房客要與房東溝通清楚，並在租約中載明。

9.可不可以飼養寵物？

有些房東怕寵物會弄髒房子或留下異味，不希望房客帶寵物入住；有些高級住宅的社區管理委員會，會在住戶規約裡頭明文禁止住戶飼養寵物。房客簽約前，最好先問清楚。

公寓大廈管理條例第23條（第2項）：

有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。

規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：

一 約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。

二 各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定。

三 禁止住戶飼養動物之特別約定。

四 違反義務之處理方式。

五 財務運作之監督規定。

六 區分所有權人會議決議有出席及同意之區分所有權人人數及其區分所有權比例之特別約定。

七 糾紛之協調程序。

10.房東可不可以在租約未到期前，請房客搬家？

由於民法有關租賃的規定，實務上大多認為比較保護到房客，所以房東通常會藉由契約的約定，為自己多爭取一些權利及保障。更何況，除非雙方用的是市售的租賃契約書或是仲介公司提供的制式租賃契約，否則租約大都是由房東所提供，房客通常對於租約的內容只能照單全收。

因此，在定期租賃契約中，常會見到一條「房東於租賃關係屆滿前終止租約時，應賠償房客一個月租金」的約定。換句話說，房東只要賠付相當於一個月租金的錢給房客，就可以隨時終止租約，要求房客搬家，在某些情形下，這對承租人是相當不利的約定。

如果承租人希望能確實居住到租期屆滿，不會突然被要求搬遷，最好在簽訂租約時，刪去這一條，讓房東沒有任意終止租約的權利。如果房客不反對這樣的約定，那麼訂約時，也應該多為自己爭取更好的對價才是。例如：搬家費、一個月以上另覓住處的時間等等。

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